Fel i fastigheter

Informationen nedan utgår från Jordabalkens regler om fel i fastigheter. Vi har en mångårig av erfarenhet av tvister avseende fel i fastigheter. Kontakta oss om Ni är i behov av fastighetsrättslig expertis. 

ALLMÄNT

Nedan redogörs för vad som avses med olika fel i fastigheter samt vilka påföljder köparen kan göra gällande mot säljaren med anledning av de olika felen. Fel i fastighet regleras i Jordabalkens bestämmelser. Av nämnda bestämmelser framgår inte någon definition av vad som avses med begreppet fel. En utgångspunkt för bedömningen av om fel i rättslig mening föreligger är om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva.

FASTSTÄLLANDE AV STANDARD

Den standard köparen har rätt att kräva kan fastställas på två olika sätt. Man använder sig härvid av termerna konkret respektive abstrakt standard.

Konkret standard

Med konkret standard avses avtalad standard varvid man får bedöma avtalet i vid bemärkelse.

Det är härvid inte bara vad parterna uttryckligen avtalat, skriftligen eller muntligen, som skall tillmätas betydelse.

Alla uppgifter om fastigheten som härrör från säljarens sida är av betydelse för att fastställa den konkreta standarden. Det kan t.ex. röra sig om uppgifter i annonser och skriftväxling, muntliga uppgifter i samband med köparens undersökning av fastigheten eller under förhandlingar mellan parterna.

Säljarens uppgifter kan avse alla möjliga egenskaper och omfatta alla de tre olika feltyperna som tas upp nedan. Exempel på sådana uppgifter kan vara att fastigheten är uppförd enligt vissa branschregler, att inga servitut belastar fastigheten eller att inga förelägganden från myndighet finns beträffande fastighetens användning.

För att säljarens uppgifter skall få någon betydelse vid bestämmandet av fastighetens standard fordras dock att uppgifterna håller ett visst mått av precision.

Abstrakt standard

Med abstrakt standard avses, om ingenting om fastighetens standard framgår av avtalet, standarden för vad som betraktas som normalt för en viss typ av fastighet utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Det gäller härvid att undersöka om köparens problem kan klassas som en avvikelse från ”normal standard” för fastigheten ifråga. Även vid en bedömning av abstrakt standard kan alla möjliga egenskaper avses och alla de tre olika feltyperna som tas upp nedan kan omfattas.

OLIKA FELTYPER

Fel i fastigheter kan bestå av rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel (fysiska fel i antingen konkret eller abstrakt bemärkelse).

Rättsliga fel

När köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad föreligger ett rättsligt fel. Detta kan bero på att fastigheten är belastad med rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet. Normal standard är att fastigheten inte är belastad med rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet.

Om köparen varit i god tro vid köpet, d.v.s. inte känt till att rättigheten funnits, ansvarar säljaren för felet.

När det gäller rättsliga fel har inte köparen någon undersökningsplikt.

Rådighetsfel

Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet hindrar köparens möjlighet att använda fastigheten. Normal standard är att köparen skall äga full rådighet över fastigheten.

Två krav uppställs för att ett rådighetsfel skall anses föreligga 1. att fastigheten är utpekad genom beslutet och 2. att beslutet föreligger vid köpet.

Om köparen varit i god tro vid köpet, d.v.s. inte känt till att rådighetsinskränkningen funnits, ansvarar säljaren för felet.

När det gäller rådighetsfel har inte köparen någon undersökningsplikt.

Faktiska fel

I Jordabalkens regler beskrivs faktiska fel som att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.

Härvid avses framförallt avvikelser i fastighetens byggnads/byggnaders fysiska beskaffenhet (exempelvis fuktskador, rötskador, konstruktionsfel, skadedjur m.m.).

Vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet påverkas av en mängd olika faktorer bl.a. priset för fastigheten, byggnadens/byggnadernas ålder, olika anläggningar och maskiners ålder, gällande byggnadsnormer när ifrågavarande byggnad eller anläggning byggdes (bortsett från kända riskkonstruktioner som ofta behandlas särskilt), fastighetens läge m.m.

Hänsyn måste även tas till vad som i övrigt har framkommit vid köpeförhandlingarna och då framförallt säljarens uppgifter (uppgifter som inte anses omfattas av avtalet kan ha en betydelse när det gäller att fastställa en viss fastighets normala standard). Detta då en samlad bedömning av samtliga omständigheter som föreligger vid köpet görs för att fastställa normal standard på fastigheten.

Felet måste, i någon bemärkelse, föreligga vid köpet för att säljaren skall vara ansvarig.

Följdskador som kan ha uppstått till följd av felet omfattas inte av säljarens felansvar (om inte även följdskadan förelåg vid köpet då följdskada i sådana fall, i sig, utgör ett fel i köprättslig mening). För sådana skador kan köparen endast få kompensation om säljaren är skadeståndsskyldig. Säljaren är skadeståndsskyldig endast om följdskadan uppkommit genom dennes vårdslöshet eller svek alternativt om fastigheten anses sakna en s.k. kärnegenskap.

När det gäller faktiska fel har köparen en långtgående undersökningsplikt.

DOLDA FEL OCH KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT

Av Jordabalkens regler framgår att köparen har en omfattande undersökningsplikt såvitt gäller faktiska fel.

Undersökningsplikten innebär att fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten ansvarar inte säljaren för. Motsatsvis gäller att säljaren svarar för fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten förutsatt att köparen inte heller borde ha räknat med att felet skulle finnas där. Nämnda fel utgör s.k. dolda fel. I sammanhanget skall sägas att säljaren ansvarar för dolda fel oavsett om han känt till felet eller ej (med vissa undantag för kända riskkonstruktioner). Säljaren kan dock friskriva sig från dolda fel i köpeavtalet.

Man skall som köpare av en fastighet inte ta lätt på sin undersökningsplikt. Om man som köpare av en fastighet saknar tillräckliga kunskaper bör alltid en besiktningsman eller en särskild tekniker anlitas. I sammanhanget kan dock uppmärksammas att undersökningsplikten består även om man anlitat en besiktningsman eller särskild tekniker för att undersöka fastigheten. Här skall dock nämnas att, i motsats till vad många tror, högre krav kan komma att ställas på köparen och dennes undersökningsplikt om denne anlitat en besiktningsman eller en särskild tekniker (vilket i vissa fall kan innebära att köparen gör bättre i att inte anlita någon besiktningsman eller särskild tekniker).

Undersökningsplikten kan, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, komma att utvidgas eller minskas.

SÄLJARENS UPPLYSNINGSPLIKT

Säljaren har i normalfallet ingen upplysningsplikt i vidare bemärkelse. Har säljaren gjort sig skyldig till svek eller annat ohederligt förfarande bortfaller dock köparens undersökningsplikt avseende det fel som säljarens svek eller ohederliga förfarande omfattat.

PÅFÖLJDER VID FEL I FASTIGHET

Om inte annat följer av köpeavtalet kan tre påföljder komma att aktualiseras vid fel i fastighet: hävning, nedsättning av köpeskillingen och skadestånd.

Hävning

Hävning är den påföljd som oftast får störst konsekvenser då avtalet inte längre gäller när köpet hävs. Båda parter skall vid en hävning återlämna vad man mottagit till den andra parten. Enligt huvudregeln krävs det, om inte annat avtalas, att felet är väsentligt samt att talan om hävning väcks inom ett år från tillträdet för att köparen skall kunna häva köpet. Om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan hävning komma ifråga även om talan väcks senare än ett år från tillträdet. Om köparens hävning är obefogad kan köparen bli skadeståndsskyldig.

Prisavdrag

När det gäller prisavdrag skall avdraget motsvara skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten. Det är dock vanligt att köparen yrkar avdrag för reparationskostnaderna vilket i viss utsträckning har godtagits i rättspraxis.

Skadestånd

Under vissa förutsättningar kan köparen utöver prisavdrag och/eller hävning vara skadeståndsberättigad. Sagda kräver dock att säljaren i omedelbar anslutning till avtalsslutet varit försumlig alternativt att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst.

REKLAMATION

Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Har köparen avsänt meddelandet ifråga på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

PRESKRIPTION

Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.