Fel i bostadsrätt

Den information som anges ned gäller när en person/ett bolag (nedan kallad säljaren) som tidigare förvärvat bostadsrätten i sin tur, genom försäljning, vill överlåta bostadsrätten till en ny person/ett nytt bolag (nedan kallad köparen), vilket är den normalt förekommande typen av överlåtelse av bostadsrätter (andra former av överlåtelser är byte eller gåva vilka inte berörs i denna text).

Vid en försäljning av bostadsrätt är köplagens samt bostadsrättslagens regler tillämpliga.

När en bostadsrätt upplåtes direkt från föreningen är köplagens regler inte till tillämpliga, läs mer om gällande regler när en bostadsrätt upplåtes direkt från föreningen.

Hur vi kan hjälpa Er och varför Ni skall kontakta oss

Vi har en mångårig erfarenhet av tvister vid fel i bostadsrätter och kan hjälpa Er att reda ut felansvaret. Vi företräder såväl köpare som säljare av bostadsrätter. Kontakta oss när Ni är i behov av juridisk expertis.

Avtalsfrihet

Köplagens bestämmelser tillämpas inte i den mån annat följer av köpeavtalet. Den rättsliga utgångspunkten är således alltid, i första hand, vad som avtalats mellan säljare och köpare. Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det ska vara bindande. Vid denna bedömning ska hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Avlämnande av bostadsrätten

Bostadsrätten är avlämnad när köparen har tagit hand om den.

Tiden för avlämnandet

Skall bostadsrätten inte avlämnas efter anfordran eller utan uppskov och följer tiden för avlämnandet inte heller annars av avtalet, skall bostadsrätten avlämnas inom skälig tid från köpet. Skall bostadsrätten avlämnas inom en viss tidrymd och framgår det inte av omständigheterna att det ankommer på köparen att bestämma tidpunkten för avlämnandet, skall denna bestämmas av säljaren. Om säljaren skall bestämma tidpunkten för avlämnandet, skall han i tid underrätta köparen om när bostadsrätten finns tillgänglig för tillträde.

Rätt att hålla inne bostadsrätten

Har säljaren inte gett kredit eller anstånd med betalningen, är han inte skyldig att avlämna bostadsrätten eller, genom överlåtelse av dokument eller på annat sätt, frånhända sig förfoganderätten över den förrän betalning sker.

Risken för bostadsrättslägenheten, vad risken innebär samt riskens övergång från säljare till köpare

Bär köparen risken för bostadsrätten, är han skyldig att betala bostadsrätten om den har förstörts eller försämrats genom en händelse som inte beror på säljaren.

Risken går över på köparen, när bostadsrätten avlämnas enligt avtalet eller när bostadsrätten annars avlämnas.

Avlämnas bostadsrätten inte i rätt tid och beror det på köparen eller något förhållande på hans sida, går risken över på köparen när säljaren har gjort vad som ankommer på honom för att avlämnandet skall kunna ske.

Skall köparen hämta nycklarna till bostadsrätten på en annan plats än hos säljaren, går risken över när tiden för avlämnandet är inne och köparen har fått veta att nycklarna finns tillgängliga för avhämtning.

Bostadsrättens beskaffenhet/överensstämmelse med avtalet m.m.

Bostadsrätten skall i fråga om storlek, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet.

Om inte annat följer av avtalet, skall bostadsrätten: vara ägnad för det ändamål för vilket bostadsrätter i allmänhet används eller vara ägnad för det särskilda ändamål för vilket bostadsrätten var avsedd att användas, om säljaren vid köpet måste ha insett detta särskilda ändamål och köparen har haft rimlig anledning att förlita sig på säljarens sakkunskap och bedömning. Vidare skall bostadsrätten ha egenskaper som säljaren har hänvisat till genom att lägga fram prov eller modell.

Om bostadsrätten avviker från vad som nämns ovan eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är bostadsrätten att anse som felaktig.

Fel föreligger även om bostadsrätten inte överensstämmer med sådana uppgifter om bostadsrättens egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av densamma eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Bostadsrätten skall vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av bostadsrätten och som kan antas ha inverkat på köpet. Bostadsrätten skall dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. Om uppgifterna har rättats i tid på ett tydligt sätt ansvarar inte säljaren för felet.

Befintligt skick

Även om bostadsrätten har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om:

1. bostadsrätten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrättens egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

3. bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

När en bostadsrätt har sålts på offentlig auktion, anses den såld "i befintligt skick". Hänsyn skall i sådan fall tas till utropspriset.

Undersökning av bostadsrätten före köpet

Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Sagda gäller även när köparen före köpet har fått tillfälle att undersöka prov avseende bostadsrätten (exempelvis materialval vid nyrenoverade bostadsrätter) och felet gäller en egenskap som skulle framgå av provet.

Avgörande tidpunkt för bedömningen av om fel föreligger

Frågan om bostadsrätten är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för bostadsrätten går över på köparen. Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare.

Uppkommer en försämring av bostadsrätten efter det att risken har gått över på köparen, skall bostadsrätten anses felaktig, om försämringen är en följd av säljarens avtalsbrott. Detsamma gäller om säljaren genom en garanti eller liknande utfästelse har åtagit sig att under en viss tid svara för bostadsrättens användbarhet eller andra egenskaper och försämringen avser en egenskap som omfattas av utfästelsen.

Påföljder vid fel i bostadsrätten

Är bostadsrätten felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen kräva avhjälpande, omleverans (i de fall detta är möjligt) eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Köparen får även hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet.

Undersökning av bostadsrätten efter avlämnandet samt reklamation

När bostadsrätten har tillträtts skall köparen så snart omständigheterna medger det undersöka den i enlighet med god affärssed. Köparen får inte åberopa att bostadsrätten är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Reklamerar köparen inte inom två år från det att han har tillträtt bostadsrätten, förlorar han rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse. Köparen får dock alltid åberopa att bostadsrätten är felaktig även utan att ha undersökt denna efter tillträdet eller efter det att två år förflutit från tillträdet, under förutsättning att säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Avhjälpande av fel

Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren.

Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det.

Köparen får inte kräva avhjälpande av fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om kravet i samband med att han reklamerar eller inom skälig tid därefter. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Även om köparen inte kräver det, har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet eller företa omleverans (i de fall detta är möjligt), om sagda kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen och utan risk för att köparen inte får sina egna kostnader ersatta av säljaren.

Säljaren får dock ej åberopa att han inte har beretts tillfälle att avhjälpa felet, om köparen har avhjälpt felet och det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande eller omleverans från säljarens sida.

Prisavdrag och hävning

Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet. Köparen har dock inte rätt till prisavdrag vid köp av bostadsrätt på offentlig auktion.

Kräver köparen prisavdrag, skall det beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan bostadsrättens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

Köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom och säljaren insåg eller borde ha insett detta. Köparen får dock inte häva köpet på grund av felet, om han inte inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet, eller efter den skäliga tiden för avhjälpandet som nämns ovan, meddelar säljaren att han häver köpet. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Skadestånd

Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att bostadsrätten är felaktig, om inte säljaren visar att felet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Beror felet på någon som säljaren har anlitat för att helt eller delvis fullgöra köpet, är säljaren fri från skadeståndsskyldighet endast om också den som han har anlitat visar att felet beror på ett hinder utanför dennes kontroll som denne inte skäligen kunde förväntas ha räknat med och vars följder denne inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Detsamma gäller om felet beror på en leverantör som säljaren har anlitat eller någon annan i tidigare säljled.

Hindras säljaren att avlämna felfri bostadsrätt, skall han lämna köparen meddelande om hindret och dess inverkan på möjligheterna till fullgörelse. Om köparen inte får ett sådant meddelande inom skälig tid efter det att säljaren har fått eller borde ha fått kännedom om felet, har köparen rätt till ersättning för den skada som kunde ha undvikits om han hade fått meddelandet i tid.

Skadestånd på grund av avtalsbrott omfattar ersättning för utgifter, prisskillnad, utebliven vinst och annan direkt eller indirekt förlust med anledning av avtalsbrottet. Skadestånd enligt köplagen omfattar dock inte ersättning för förlust som köparen tillfogas genom skada på annat än den sålda bostadsrätten.

Normalt sett äger en köpare av en bostadsrätt inte rätt till skadestånd som uppkommit i anledning av förlust till följd av minskning eller bortfall av produktion eller omsättning, annan förlust till följd av att bostadsrätten inte kan utnyttjas på avsett sätt, utebliven vinst till följd av att ett avtal med tredje man har fallit bort eller inte har blivit riktigt uppfyllt, och annan liknande förlust, om den varit svår att förutse.

Köparen har dock alltid rätt till ersättning, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om bostadsrätten vid köpet avvek från vad säljaren särskilt har utfäst.

Skadeståndendts beräkning vid täckningsköp

Har köpet hävts och köparen gjort ett täckningsköp, och har åtgärden vidtagits med omsorg och inom skälig tid efter det att köpet hävdes, läggs priset enligt köpet och priset vid täckningsköpet, enligt huvudregeln, till grund för beräkningen av prisskillnaden. Avvikelser från denna princip förekommer dock.

Begränsning av skadan och nedsättning av skadeståndet

Köparen skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Försummar han det, får han själv bära en motsvarande del av förlusten.

Om skadeståndet är oskäligt med hänsyn till säljarens möjligheter att förutse och hindra skadans uppkomst samt omständigheterna i övrigt, kan skadeståndet komma att jämkas.

<